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最近，好幾個客戶甚至是高雄的朋友都問我：

我們先來觀察高雄市,鼓山,左營,三民等區域的價格,成交量是如何?

高雄市全區

平均單價從１０１年開始低點，中間有休息之後又往上，交易量高低不一，趨勢是量縮，高雄市的買賣總價是顯示全區，在舊高雄市和高雄縣裡面，高低總價不一，差距大，所以有高低起伏，但是每一次的低點都沒有跌破上次的高點．低點越墊越高，高點也是如此．
從房地稅合一之後，打房的效果已經出現，房價已經趨緩，成交量也縮到近兩年的最低．單價在１０３年的年末之後也一路修正，現在的修正趨勢已經趨緩，沒有繼續下殺，
維持區間在１６．５～１７之間

鼓山區

鼓山的單價是穩定的一路上升，直到房地稅合一後有些微修正，鼓山的總價排序，因為中古屋成交和新成屋集中在這兩年成交，所以有１０２年和１０３年的高低起伏，
但整體上可以看的出來，房地稅合一的新聞在１０３年Ｑ３的修正之後，價格一路修正回來到１０４年第二季是溫和上揚，成交量也是量縮到１０４年Ｑ１後又緩步回升

左營區

左營區的總價在１０３年Ｑ３的修正之後，價格一季就修正回來到１０４年第二季是溫和上揚，雖然量縮，但是減少後的總量仍是高雄成交量前五名的區域，
成交單價不畏負面新聞影響，在１０３年以後一直溫和持平，１０４年有上揚趨勢．

這個區域以來都是高雄市交易量前三名的區域，自住客比例很高，客層多是在地人或是相當熟悉該區域的客戶，外來縣市的置產客不容易熟悉此區塊的特色．觀察成交總價
在１０３年達高點之後，價格溫和起，穩定在６５０萬上下，交易一樣是量縮，單價在鋼性需求下，也是很穩定，在１０４年有些微上揚

最後，這些冗長的討論和資料之後，可以發現以下的結論

１．身為高雄的指標性區域自住和投資的比例喜愛的前兩名，鼓山和左營單價總價沒有太大修正，只有量下修，少的是投資客的量，自住客的需求一樣是市場的重要支撐
２．以自住容易入手的三民區來看，在剛性需求下，價格沒有太大變化，成交量縮
３．現在的趨勢是，價格如果有修正的空間，大部分是建商或屋主願意讓利，降低自己的利潤標準，不是害怕房地稅合一之後，會大幅度衰退，而預先有逃命波甚至賠價換現金

那麼，回應到，一開始的問題：到底房地稅合一之後會不會跌？

回首，台灣前面３０年的三波房地產景氣循環，在民國８０年代或９０年大的跌價都是來自於：
１．建商的連鎖倒閉，造成銀行接連也倒閉，本來是小部分的經濟體破產，演變成全面性的大規模經濟流動風險，銀行的銀根被建商倒閉抽空，必須將大規模的不良資產換現救銀行
２．ＳＡＲＳ的全面市場景氣低迷，將民眾的購屋需求降到最低，也不敢出門看屋，但實際上，在８０幾年有存活下來的建商或是置產客，都是在這一波最低價的時候，開始購地買屋，搭配政府全面性推出大型的重劃區計畫，例如台北信義區計畫，台中到現在的七期，高雄的美術館捷運站建設，才能成就後面這１０年的榮景

在榮景之後的，雷曼兄弟風暴的短暫性修正：
這是世界經濟不振，外國景氣低迷而影響台灣多數電子業，金融業的信心，台灣的房地產氣氛被國外牽連之後，又在此時，１０１年實價登錄制度，推行上路，價格又開始被壓抑，
實施之後，反而又開始一路上漲到１０３年．
１０３年的房地稅合一，再次推行之後，房地產又開始被壓抑．數十年來被學者批評的台灣房地產陋習，例如：
沒有實價公開資訊，提供參考，或是台灣是全世界開發國家唯一土地有賺錢所得，卻不用課稅的國家．這些大方向的制度缺陷，到１０４年底之後，已經慢慢被修補

以股票為例，負面消息發布的一開始是跌價最嚴重的時候，反而越到股東會接近之際，股價已經殺不下去．

高雄的房價，現在就是如此，負面消息之後，該修正的幅度已經浮現了，越接近實施期間，反而越是價格穩定，原因有幾個方向提供給各位參考：
１．低利率時代，建商跟投資客是撐得下去的，最現實的就是，房客的租金仍可負擔他們現在的房貸
２．台灣的銀行，尤其是彭總裁接任之後，銀行的全面性被倒債的風險一直控制在安全範圍內，要比房貸最大的風險承擔者，就是銀行體系，所以如果真的要打趴台灣的房市
　　那麼銀行就必須有倒閉的風險可能性發生
３．台灣的民間現金非常充沛　　資料來源：http://2330.tw/TSE_Macro_Money.aspx

因此，這些現金也必須找一個出口，即使房地稅合一之後，房地產仍是一個節稅的資金避風港．也是房價能支撐的力道之一

４．新制度對於房價有打擊力道嗎？其實不盡然，新制度裡面是有所得才要課稅，如果虧損還可以往後折抵三年的稅基減稅．再者，新制度裡面的費用認列比舊制寬鬆，對於，真的有心要省稅金的客戶來說，舉報費用發票就是他們的節稅空間，假設短期買賣的兩年獲利是２００萬，能列舉費用到１５０萬，只剩下５０萬是課稅基礎，２０趴的稅率下，只剩１０萬稅金，那麼這反而是幫助節稅的工具

５．最後一點，也是個人認為最重要的一點，現在房地產到底景氣好不好？
　　交易量縮所以不好嗎？這些消失的成交量，不是因為所得被景氣影響而突然失去購屋能力，主要是投資的客層退出和觀望買氣的自住客戶變多

回到上一篇的建商篇，消失的成交量，
　　如果能影響建商有大幅讓利的降價空間，才能進一步影響到中古屋的成交價格．
　　從這兩篇的圖示中，在鼓山左營的建案，建商讓利不多，主要也是因為精華地段的房價支撐力道很強，這裡的土地取得已經越來越困難，對於建商而言，日後的土地取得成本會更高，如果現階段過度讓利，資金不足，將會影響到他們未來的土地取得能力．
　　如果政府是土地釋出的最大莊家，政府的抵費地標售不降，國有土地標售的價格不降，讓建商土地成本降低，我們怎麼買的到比較便宜一點的房子？？

　　中古屋市場少掉投資客的交易量後，留在市場上的就是一般屋主，沒有急賣下殺的需求，同時也去除了投資炒作的成分，價位上也是在修正後能有機會取得比較便宜的單價，再加上，如果能搶在年底前取得中古屋，其實對於買方而言，已經省下了３－４成的稅金，也是一份很驚人的利潤

本文完