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　　過年之前，在淡季的時候，比較充裕可以打一些專業性的文章，讓大家知道很重要的權益義務，寫這些也是希望，在我周遭別再聽到，法律稅法只會保護懂得人，小老百姓完全不知道如何保障自己。

有一句話很受用，也送給大家：擁有知識才能有決策權，無知盲從只有參與權。

這次先談大部分人最關心的如何節稅？我們先談論最大宗的正常買賣過戶．

房地合一稅之課稅公式：

• 課稅的稅基<拿去X稅率的數字>：

21. 課稅所得＝賣屋成交價－買屋價格－因取得、改良及移轉而支付之費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額，現在逐一地向各位說明。

1. 賣屋成交價：
   101年開始的實價登陸後，只要是買賣取得的房屋，每一件都強制性的要求過戶，但萬一出現無登錄，屋主也未主動提供成交價者，那麼有下列認定方式：
   ａ．銀行貸款估價價格
   ｂ．仲介公司買賣資料
   ｃ．法院拍賣
   ｄ．報章雜誌的市場價格

　　小結：裡面的估價機構大多屬於保守估價，以及採客觀價格，有很高的機率政府的估價是低於自己實際的購買價格，那麼你不申報，很有可能被政府多課稅金，記住，只要房子需要過戶，就不可能逃過國稅局的魔掌。

2. 買屋價格：
   　　這是大家最容易疏忽的地方，所以要再強調它的重要性。每一次的買屋原始契約一定要保存好，一旦實價登錄查不到或是買賣契約遺失或滅失等，政府會以下列方式認定您當初的購入價格：
   買屋成本＝買屋當時日期的（房屋評定現值＋土地的公告現值)x消費者物價指數，法條請參照所得稅法第十四條之六
   
       看起來沒什麼，如果政府價格每一年都有調整，不是每一年稅金都在漲嗎？那麼應該會跟自己的買屋價格差不多吧？？？喔～不，差很大，差很大，差很大，很重要，所以要講三次。
   為什麼政府每一年都要調，就是因為政府的官方價格跟市場上的實際價格差很大，也不可能一次把價格調到等於市場價格，所以政府才需要每年調，以１０５年的市價與政府土地＋房屋的總價之差距，仍然差有３成左右的幅度。
   　　所以重點一句話：如果報稅的時候，無法證明自己買屋的價格，那麼稅金差多少？？
   就是３０趴，例如：本來１００萬的稅金，變成１３０萬。
       那麼遺失的買賣契約書有辦法補救嗎？有三個方式：
   a. 找當初的簽約代書，提供買賣合約書的影本。
   b. 如果過戶流程中，有履保的第三公正銀行帳戶，做資金控管，那履保公司也有留存契約書。
   c. 101年8月1日號以後過戶的房屋，有強制實價登陸的義務，因此可以透過屋主本人、當初的交易雙方或是房屋繼承人申請，申請流程，可到當地的地政事務所詢問。
   
   小結：首先，如果無法證明自己的原始的買屋價格，稅金可能差３０趴．再者，代書跟履保公司的買賣合約書大部分是保管五年左右，就會全數銷毀，一間房子若是自住都長達１０年以
   上，那麼很有可能當您賣屋的時候，代書跟履保已經沒有當初的買賣合約書，而且實價登陸也是靠人去登錄的，也總有失誤的時候，所以，靠人不如靠自己！
    
3. 因取得、改良及移轉而支付之費用：
   主要分成持有房屋的三種時期說明，這個表格列的很簡單到容易一目了然。在這裡特別提醒一下各位，這個表格的小重點：
   
   
   Ａ．清潔費的部分是有分兩種：
   一個是因為賣房子而產生可扣除，另一種則是使用期間若是有聘僱瑪麗亞來打掃的費用，是不可扣除。
   Ｂ．能增加房屋價值或購買設備能用超過兩年以及改良，修繕的費用：
   　　這一項的定義到目前為止，是費用裡面界定最模糊的，因為改良及修繕的定義無法量化，因此建議各位如果要開發票的話，請在發票上面標示清楚以下項目：.
   a.    工程費用開二聯式發票
   b. 施工處確切地址(常漏填)
   c. 房屋所有權人名稱(常漏填)
   d. 發票上面的品項名稱前加上：增置、改良修繕等詞彙。
   當然，國稅局也會視您修繕的實際細項，去核定是否有實際上的「增置、改良修繕」作為，例如：修繕漏水壁癌認定上是沒問題，但是有聽到業界前輩說，廚具或是冷氣等增置設備等，費用全額認定，甚至不認定的說法，這就是課稅人員的裁量權而定了。
   
   Ｃ．我們最常遇到的是坊間的施工師傅，沒有公司行號的狀況，只能開收據給業主，這樣有辦法認定嗎？
   有一說是，報價單、收據等無法認定；亦另有一說是，收據上須註明施工者全名、身分證字號、連絡電話及施工日期等，若是查稅人員有必要，則會去向施工者查證該收據的真實性。所以發票是認定上比較沒問題(注意上方發票的開立方式)，但是收據或報價單就是要賭一賭了。
   Ｄ．但若是什麼都無法提供呢？得按成交價額 5%計算
   未提示上開費用證明文件或所提示費用證明金額未達成交價額 5%者，國稅局得按成交價額 5%計算得減除的費用總額。
    
4. 改良土地已支付之全部費用（參考土地稅法§31第1項第2款），不清楚這一塊的朋友請詢問代書或是仲介，但是多問幾位以確保資料正確．
   1. 已繳納之工程受益費。
      (2)土地重劃費用。
      (3)因土地使用變更無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地而之公告現值總額。
      (4)改良土地費用。
       
5. 土地漲價總數額（在政府的公告現值裡，土地買跟賣的差價）：
   土地差價＝
   （賣出當年的公告現值）x（土地總面積）x（自己的持分範圍）－（土地謄本買入當年的公告現值）x（土地總面積）x（自己的持分範圍）
   
   以上，成本費用的認定標準～篇幅不多，但是每一項都是攸關於您可以合法節稅的重要重點喔
   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　待續ｉｎｇ